Vous partez à l’étranger (ou ailleurs en France) pour une période à priori limitée ? Vous adorez votre appart (« Mon préciiiiiieux ») et avez peur de ne pas en retrouver un en revenant ? Il existe une solution parfois méconnue : la sous-location officielle.
Eh oui, si dans certains pays (le Canada, pour ne pas le citer), la pratique semble courante, la sous-location, en France est souvent affublée d’une image de « hors-la-loi » Et on ne vas pas se mentir, beaucoup de sous-locations se font “derrière le rideau”. Personnellement, je tiens beaucoup à mon petit cocon parisien et je souhaitais avoir la possibilité de le retrouver à mon retour. Alors oui, certains diront peut-être que quand on part, il faut savoir tout lâcher, mais après tout, ça ne m’engage à rien pour la suite.
J’ai donc opté, pour la sous-location officielle. Je vais essayer dans cet article de débroussailler un peu le terrain, car les bonnes infos ne sont pas toujours rassemblées clairement au même endroit.
Que dit la loi à propos de la sous-location officielle ?
Par défaut, la sous-location est interdite. C’est à dire que vous ne pouvez pas décréter, comme ça, sans l’accord de votre propriétaire que vous allez sous-louer. Mais si l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui traite de la sous-location pose un principe d’interdiction, il ouvre aussi la possibilité de sous-louer sous certaines conditions :
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Vous avez donc le droit de sous-louer votre appartement si et seulement si vous obtenez un accord écrit de votre propriétaire et que le montant que vous demandez au sous-locataire n’excède pas celui que vous payez (on n’est pas là pour faire du #biz).
Ca concerne qui la sous-location officielle ?
3 parties :
- Le propriétaire (ou le « bailleur ») qui donne son accord pour la sous-location ;
- le locataire principal (Coucou c’est moi !), qui met en sous-location son appartement, tout en restant engagé par les obligations qu’il a vis-à-vis de son propriétaire ;
- le sous-locataire qui… sous-loue l’appartement, et est en contact avec le locataire principal pour toute demande/démarche.
Ca marche comment, concrètement, la sous-location officielle ?
1) L’accord du propriétaire
Eh oui, rien ne sert de mettre la charrue avant les bœufs. L’accord du propriétaire est le prérequis pour la sous-location officielle. Bon, autant dire que si vous avez une mauvaise relation avec votre propriétaire, c’est compromis. Mais sinon, ça ne coûte rien d’essayer ! J’avais peur que mon propriétaire n’accepte pas (ce que j’aurais compris), mais il a dit oui. J’imagine que la démarche honnête qui consiste à exposer la situation peut aussi faire pencher la balance. Voici le modèle de lettre que j’ai écrit pour faire la demande à mon propriétaire, à adapter en fonction de votre cas. J’avais préalablement contacté mon propriétaire par téléphone pour lui en parler de vive voix.
Pour officialiser son accord, il faut que le propriétaire signe un papier de ce type. C’est le modèle que j’ai pré-écrit pour mon propriétaire, en m’inspirant de plusieurs choses lues ça et là. Point important : il faut préciser le prix du loyer dans ce document. Sinon, il pourrait être considéré comme nul : « L’accord qui ne porterait pas le prix du sous-loyer est sanctionné par l’inopposabilité de la sous-location au bailleur. La sous-location constituerait alors une faute commise par le locataire qui engage sa responsabilité » (Source : Legavox.fr)
2) Trouver un sous-locataire fiable
A vous de voir à qui vous vous sentez de confier votre lieu de vie. Il faut garder en tête que quand vous le rendrez, c’est vous qui serez responsable de l’état de l’appartement devant votre propriétaire. Qui plus est, il faut un sous-locataire qui verse bien le loyer à la date due tous les mois. En effet, en tant que locataire principal, vous continuez à verser votre loyer au propriétaire, et le sous-locataire vous verse son loyer.
Plus globalement, il n’y a pas de lien direct entre sous-locataire et propriétaire. Vous (le locataire principal), restez responsable de tous vos engagements du bail initial avec le proprio, que ce soit le bon entretien des lieux ou le paiement du loyer. Bref, même si ça ne nous fait pas plaisir de jouer à l’agence immobilière, un minimum de garantie type bulletins de salaires ou lettre de garant sont préférables. Et puis le contact, ça joue aussi ! Vous pouvez commencer par faire circuler aux amis d’amis, et après élargir progressivement (anciens de votre école par exemple), avant de poster l’annonce sur des sites ouverts à tous.
3) La signature du contrat de sous-location
Vous devez passer un contrat écrit avec le sous-locataire. Voici l‘exemple dont je me suis grandement inspirée. J’y ai rajouté des articles tirés de mon bail initial avec le propriétaire (je vous conseille d’en faire de même), et ai notamment inclus les notions suivantes : mes obligations en tant que locataire principale vis-à-vis de la sous-locataire, le fait que le contrat n’est pas reconductible de manière tacite à la fin, un article sur le dépôt de garantie.
En plus de ce contrat, vous devez fournir au sous-locataire une copie du bail principal et l’accord écrit du propriétaire qui vous autorise à sous-louer.
Enfin, n’oubliez pas de faire un état des lieux à l’arrivée du sous-locataire, ainsi qu’un état des « meubles », le cas échéant.
Quelques questions/réponses :
Qu’en est-il de la durée de préavis pour une sous-location officielle ?
La durée de préavis peut être fixée librement entre locataire principal et sous-locataire (Source : CIDJ). Je vous conseille de mentionner cette durée de préavis par écrit dans le contrat de sous-location.
Et l’assurance habitation ?
Dans le bail, j’ai précisé l’obligation pour le sous-locataire de souscrire à une assurance habitation. Après discussion avec mon assurance, on m’a vivement conseillé de garder mon propre contrat tout de même, car l’assurance du sous-locataire pourrait se retourner contre moi, et donc contre eux, en cas de gros dégâts. Je me suis dit que pour le prix somme-toute raisonnable que je paye, mieux vaut être tranquille !
Et les APL ? Le sous-locataire peut-il les demander ?
Oui ! Car comme il s’agit d’une sous-location officielle, le contrat passé entre le locataire principal et le sous-locataire sert de base pour la demande à la CAF.
Si vous êtes un expert du droit et que l’une des informations vous parait erronée, n’hésitez pas à m’en faire part 😉